Sang tên sổ đỏ là một khái niệm khá quen thuộc bởi đây là một thủ tục bắt buộc khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Ví dụ như tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhà ở. Vậy để có thể sang tên sổ đỏ một cách hợp pháp thì cần phải thực hiện các bước gì?
- Sang tên sổ đỏ là gì?
Trong quy định của pháp luật thì sang tên sổ đỏ thực chất là việc đăng ký biến động đất đai. Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định “Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;…”
Do đó khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì sẽ cần phải thực hiện việc đăng ký biến động theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
- Thời hạn sang tên sổ đỏ
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động”
- Các bước sang tên sổ đỏ theo quy định hiện nay
Bước 1: Công chứng hợp đồng. Đây là bước bắt buộc để hình thành nên cơ sở pháp lý dẫn tới việc sang tên sổ đỏ. Hai bên cần phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và công chứng theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Các nghĩa vụ tài chính ở đây được hiểu là việc hoàn thành đóng thuế, phí, lệ phí mà pháp luật yêu cầu đối với các trường hợp giao dịch dân sự với đối tượng là bất động sản. Thông thường sẽ cần phải đóng một số loại như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ,..
Bước 3: Nộp hồ sơ xin đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thành phần hồ sơ gồm có các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK đã được ban hành.
+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/mua bán,…
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ
- Người có nhu cầu thực hiện việc đăng ký biến động đất đai sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản. Cơ quan này sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ từ chủ thể có nhu cầu đăng ký biến động đất đai. Riêng với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì không quá 20 ngày.
- Trường hợp không thực hiện sang tên sổ đỏ thì xử lý như thế nào?
Theo Khoản 2 và 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 11 năm 2019 về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì:
“ Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.”
Như vậy nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai thì cá nhân, tổ chức thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản sẽ bị xử phạt. Đồng thời vẫn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đó là phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
