Một trong các loại đất đang thu hút sự quan tâm nhiều của các nhà đầu tư bất động sản đó chính là đất đấu giá. Vậy đất đấu giá thực chất là gì? Các quy định pháp luật hiện nay về đất đấu giá như thế nào? Hãy đồng hành cùng chúng tôi trong bài viết dưới đây để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này.
1. Thế nào là đất đấu giá
Pháp luật Việt Nam không có định nghĩa cụ thể về đất đấu giá. Tuy nhiên có thể hiểu đất đấu giá là đất được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai. Việc đấu giá đất được thực hiện bởi UBND cấp huyện, quận trở lên. Vì đấu giá đất là để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng của địa phương có đất đấu giá, cho nên trong những năm gần đây, đất đấu giá xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường.
2. Điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định rất rõ về việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2013:
“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.”
3. Các trường hợp được coi là đất đấu giá hợp pháp
Không phải trường hợp nào cũng được đem quyền sử dụng đất ra tổ chức đấu giá. Do đó, nếu bạn đang muốn đầu tư vào các dự án đất đấu giá thì cần phải kiểm duyệt xem liệu nó có vi phạm vào các trường hợp không được phép đấu giá mà pháp luật quy định hay không. Cụ thể, Điều 118 Luật Đất đai có quy định các trường hợp được phép đấu giá quyền sử dụng đất gồm có:
“a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”
4. Đất đấu giá có Giấy chứng nhận hay không?
Căn cứ vào Điểm đ Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 thì “Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi hoàn thiện hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính thì người trúng đấu giá đất đấu giá sẽ xét duyệt để cấp Giấy chứng nhận. Người mua đất đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính.
5. Đất đấu giá có được chuyển nhượng hay không?
Đất đấu giá hoàn toàn có thể tiến hành chuyển nhượng được nếu như đáp ứng được đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định về chuyển nhượng tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy có thể thấy đất đấu giá có tính pháp lý khá rõ ràng. Điều này sẽ tránh được nhiều rủi ro cho những ai đang có ý định mua đất đấu giá hay các công trình xây dựng trên đất đấu giá. Trong tương lai gần pháp luật đất đai sẽ sửa đổi, bổ sung và việc đảm bảo lợi ích cho người mua đất đấu giá sẽ còn cụ thể hơn nữa.
