Các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua đất nền dự án
Đất nền dự án là một trong loại hình đem lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và những người có nhu cầu mua bán bất động sản. Tuy nhiên vấn đề pháp lý vẫn là một rủi ro khiến cho nhiều người e ngại khi đầu tư. Do đó nếu vẫn còn băn khoăn không biết nên mua hay không đất nền dự án thì bạn đọc hãy đồng hành cùng chúng tôi qua bài viết dưới đây.
- Khái niệm về đất nền dự án
Hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa thế nào là đất nền dự án. Tuy nhiên có thể hiểu đất dự án hay đất nền dự án chính là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong một dự án đầu tư đã được quy hoạch cụ thể. Đây là diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đất nền dự án chuyển nhượng được không?
Căn cứ Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai “Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”
Như vậy, đất nền dự án có thể chuyển nhượng nhưng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định. Việc thực hiện chuyển nhượng đất nền dự án được thực hiện theo Điểm a Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai 2013 quy định: “a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
- Người mua đất nền có được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án. Với trường hợp phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động cho người nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định “Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
….i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;….”
Khách hàng nên lựa chọn các dự án đất nền có sổ đỏ vì các dự án bất động sản này đều đã được Nhà nước kiểm duyệt, cấp phép. Tính pháp lý rõ ràng sẽ tránh được các rủi ro không đáng có khi thực hiện các giao dịch dân sự khác.
Có thể thấy rằng đất nền dự án trong tương lai vẫn sẽ còn phát triển và được đầu tư nhiều hơn nữa. Trên đây là một số thông tin cơ bản mà khi đầu tư vào các dự án đất nền bạn đọc nên biết. Hy vọng các thông tin này sẽ giúp bạn đọc có cái nhìn rõ nét hơn về tính pháp lý của đất nền.
