Bên cạnh nhà ở có sẵn thì nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hình được pháp luật kinh doanh bất động sản quy định rất rõ. Vậy khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải chú ý những gì? Trình tự, thủ tục chuyển nhượng liệu có phức tạp hay không?
1.Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Trên thị trường bất động sản hiện nay, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch mua bán, chuyển nhượng khá phổ biến. Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
2.Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2022 Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Kinh doanh bất động sản có quy định rất cụ thể về điều kiện để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể:
“a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”.
3 .Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2022 Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Kinh doanh bất động sản quy định về trình tự, thủ tục. Cụ thể sẽ có các bước chính như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
-Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
-Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
-Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Bước 3: Thực hiện nộp thuế, phí, các nghĩa vụ tài chính
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Xin xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng
Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;
Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
Bước 5: Gửi thông báo đến cơ quan quản lý Nhà ở Trung ương
Đây không phải bước áp dụng đối với mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà áp dụng riêng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng. “Trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.”
Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Thực hiện đầy đủ các bước như trên, bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của Luật Đất đai hiện hành: “Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Trên đây là một số quy định pháp luật chính liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về cơ bản việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán loại hình nhà ở này không có nhiều rủi ro vì khung pháp lý quy định khá chặt chẽ, chi tiết. Đó cũng là lý do khiến cho nhu cầu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng cao.
