Ngoài việc quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, ký kết hợp đồng,…thì khi thực hiện các giao dịch bất động sản, các chủ thể cần phải chú ý đến các loại nghĩa vụ tài chính mà pháp luật quy định. Vậy hiện nay khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần phải quan tâm đến loại thuế, phí, lệ phí nào?
- Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là một trong các loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân. Đây là một loại thuế có diện đánh thuế rộng và đặc biệt có áp dụng theo nguyên tắc luỹ tiến từng phần.
Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong các thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Đây là nguyên nhân khiến cho các cá nhân khi thực hiện mua bán nhà đất cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng loại thuế này.
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được chia ra hai trường hợp áp dụng với cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú. Cá nhân cư trú được Khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 định nghĩa là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam
b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.”
Cá nhân không cư trú thì được hiểu ngược lại, là đối tượng không đáp ứng được các điều kiện nêu trên.
Đối với cá nhân cư trú
Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.”
Đối với cá nhân không cư trú
Thực hiện theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”
- Lệ phí trước bạ
Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP ngày 21 tháng 02 năm 2019 về Lệ phí trước bạ có quy định “Nhà, đất” là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định). Do đó ngoài Thuế Thu nhập cá nhân thì lệ phí trước bạ cũng được tính là một trong các nghĩa vụ tài chính cần thực hiện.
Dựa trên Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.
Ngoài lệ phí trước bạ thì tuỳ vào từng địa phương nơi có bất động sản, người mua bất động sản có thể sẽ cần phải đóng thêm một số lệ phí khác. Ví dụ như lệ phí địa chính,….
- Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ ở đây chính là phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điểm l Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: “Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.”
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mức thu phí thẩm định hồ sơ sẽ tuỳ thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và các điều kiện cụ thể của địa phương. Mặc dù áp dụng mức thu khác nhau nhưng vẫn phải đảm bảo tính phù hợp và nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
